HAI MAI SENTITO PARLARE DELLA CESSIONE DEL PRELIMINARE???

Se sei un Investitore Immobiliare o un Aspirante sicuramente ti sarà capitato. In poche parole la Cessione del Preliminare è la possibilità di acquisire è il diritto d’acquisto di un immobile e cederlo senza mai intestarselo.

Come si applica nel settore Immobiliare?

Devi sapere che è una tecnica della quale molti ne parlano ma in pochi alla fine la sanno applicare, anche perchè dalla teoria alla pratica le cose cambiano e se non conosci bene tutti i passaggi rischi di farti veramente male. Prima di tutto devi trovare i cosidetti “ don’t wonters” ovvero quei soggetti che hanno un’immobile e hanno necessità di venderlo velocemente per vari motivi:

  • Separazione Coniugale
  • Pignoramento in corso
  • Problemi di Divisione fra eredi
  • Problemi di Successione

Tali problematiche possono farti ottenere un forte sconto sul prezzo d’acquisto, quindi devi essere preparato nel riconoscerli e risolvere i problemi legati all’immobile. Dopodiché bisogna conoscere le specifiche cha vanno inserite all’interno della proposta d’acquisto che poi ti permetteranno di passare ad un vero preliminare fatto su misura per poterlo cedere. Nel compromesso ti consiglio inoltre di indicare sempre una via di uscita con la quale rinunci a comprare l’immobile se non si verificano determinate condizioni. Una volta ottenuto tale diritto, inserito le giuste clausole e ottenuto il possesso dell’immobile, puoi lavorare per migliorare l’immobile, ossia potrebbe essere necessaria una piccola ristrutturazione, risolvere delle problematiche legate alla regolarità urbanistica, risolvere un debito o una causa, insomma quando ci si assume il rischio della risoluzione di un problema sicuramente potrai beneficiare di un consistente guadagno. Un’altra clausola da inserire all’interno del preliminare è quella relativa alla manleva laddove accadano delle problematiche con l’impresa, sulla ristrutturazione.

Ti Faccio un esempio

Trovi un immobile a sconto ad un prezzo di € 100.000, fai il Preliminare e consegni una caparra di € 10.000 ottenendo le chiavi dell’immobile e migliorarlo con un eventuale ristrutturazione.

Ipotizziamo che tu spenda € 10.000 per l’intervento di ristrutturazione, comprensivo di oneri comunali e pratica urbanistica.

Ultimati i lavori, lo metti in vendita, magari effettuando anche un piccolo intervento di Home Staging, ad un prezzo di € 130.000.

Ricapitolando:

  • Opzioni immobile ad € 100.000, con una caparra di € 10.000
  • Effettui lavori e spendi € 10.000
  • Rivendi a Tizio a € 130.000

Il tuo Guadagno

Tizio salderà il proprietario con € 90.000 (visto che in fase di proposta hai già versato € 10.000)

Tizio di consegnerà un assegno di restanti € 40.000 (€ 10.000 caparra e € 10.000 ristrutturazione)

Il tuo utile sarà di € 20.000 non male direi no?

Quali sono i Vantaggi

Puoi farlo senza investire grosse somme di denaro;

Non acquisti l’immobile, quindi non hai le tasse relative all’acquisto;

Puoi fare molte operazioni seriali.

I rischi

Non riesci a trovare un terzo acquirente a cui rivendere nei tempi prestabiliti;

Sbagli la valutazione dell’immobile che non consente di generare un incremento di valore;

Errori nella ristrutturazione che possono causare problemi di tempistica e maggior costi.

Se vuoi un supporto nelle tue operazioni immobiliari scopri i miei servizi.

Ci vediamo nel prossimo articolo.

Massimiliano Damiani

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